楼市暴跌,或有大房企猝死,炒房客的麻烦刚刚开始

来源:股票说、华夏时报、理财知识

1、一线城市成交暴跌,楼市拐点已至

11月初,易居研究院公布数据,4个一线城市2017年9月与10月新建住宅成交总量为334万平方米,同比去年的708万平方米下降52.82%,创2008年以来新低。

作为全国楼市调控风向标的北京,表现尤为突出。其一,北京新房方面,总共才成交1133套,同去年同时期相比暴跌了52%。其二,北京二手房方面,总共才成交3196套,与去年同时期相比,跌幅简直是吓死人,暴跌达到了74%!

据记者调查发现,北京个别区域的房价变动的确很大,比如广渠门外一套住房,今年6月房价达到了12.4万元/平米左右,而10月房价骤然跌至6.3万元/平米左右,短短的4个月缩水49%,跌幅惊人。

再如海淀区,五道口一套两居室,挂牌价是580万,大幅降价150万,单价跌破8万元;朝阳区十里堡一套大两居65平米户型,标价380万,下调了65万元。

距离北京中心城区30公里的燕郊更是暴跌!

房价曾如火如荼的燕郊,半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街,如今半年时间里跌幅超过了2/3,却仍无人问津。

1、过去8个月的时间里,随着3月和6月河北省廊坊地区两次出台严格的限购政策,燕郊二手住宅单价普遍下跌1万元,当地有中介称,许多投资客已经“赔掉了首付”。

2、个别楼盘甚至暴跌2/3。二手公寓住宅中,天洋城四代单价1.2万-1.3万,比起4月份的高点3万多元已经下跌了三分之二,也即67%左右。

3.中介一条街仅剩招牌。半年前还是门庭若市、人满为患的燕郊售楼一条街,如今已是门可罗雀、无人问津。

记者七八月份来到燕郊时看到,许多中介还会告诉前来询问的人“价格已经平稳,成交量有上升”。然而3个月过后,不止一个中介人员, 向记者表示了对其可能“崩盘”的恐慌。

岂止是北京,涨幅居前的厦门今年更是惨跌,中介掀起关门潮!其实,在今年年初,去年涨幅全球第一的合肥,部分小区房价早就腰斩!

2、近期一系列政策就像投枪匕首,不断刺向此前上涨过快的房价

1、国土部掀起整顿风暴,严厉打击囤地捂地行为。

最近,国土资源部对住宅用地出让合同执行情况进行检查,检查范围包括70个大中城市和热点城市苏州市。

检查啥呢?主要是最近4年来,住宅用地出让合同执行情况,特别是检查有没有不按时开工和竣工,把土地闲置着、捂着,造成市场住房稀缺,进而推高地价和房价的行为。

可以想见,打击囤地投机行为,直接后果,就是土地市场供应将加大,房源供应将进一步增加。物以稀为贵。土地供应多了,房价增速自然下滑!

毕竟,住宅用地是保障住有所居的,不能拿来炒作囤积!

2、银行对楼市再出重拳

据最新权威统计数据显示,2017年10月全国首套房贷款利率同比去年上浮了19.37%。

首套房房贷利率最高上浮20%的城市有很多,如合肥。个别银行甚至停贷;北京首套房最高上浮20%;南京已经停止商办写字楼的贷款业务,住宅首套房最高上浮20%。

其他首套房房贷利率最高上浮20%的城市还有广州、郑州、武汉、成都、宁波、青岛、苏州等。

楼市贷款额度吃紧,资金短缺,炒房客成本增加,又找不到合适的接盘侠,一段难熬的“苦日子”要来了!

3、一些三线城市,限购限售再升级

以泉州为例,除了此前几大热门板块限购外,最近,连清濛开发区、洛江区万安街道、台商区、惠安县黄塘镇这几个区域也加入了限购。

不仅限购,而且限售也加码了。泉州规定:非泉州户籍家庭在泉州市和本市户籍跨市本级、县新购买的商品房,须取得不动产权证满5年后方可转让。
3、或有大房企猝死!

今年,由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告(2017春季)》。报告有以下要点值得关注:

1、2017年中国25个一类行业中,财务安全状况最好的行业是纺织服装行业,最差的是房地产业。
2、财务最安全的100家上市公司里,没有一家房企。
3、在财务安全最差100家公司中,房地产行业数量最多,达到23家。
4、A股里,至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”;而在138家房地产上市公司中,71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”,其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。

从这份报告不难看出,部分房企已经遭遇财务安全问题。其实,这还不当前房企的全部真相。据Wind资讯统计:

2016年,A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元,同比增加10139亿元,同比增长幅度达25.93%,平均每家上市房企负债达362亿元;总资产总计为6.37万亿元,同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%,去年则为76.55%。

130多家房企,总共借了大约5万亿的钱,平均每家房企的负债率高达77%。也就是说,上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍!

一直不差钱的恒大,今年,通过几轮引进战略投资,已经融了1300亿,这明显是在降低负债率,为过冬准备!

土地储备2亿平米的融创,资产负债率为91.92%,净负债率394%,不知道能不能扛过这一波房地产调控!更多机密内幕请点击文中图片!

要知道孙宏斌是吃过历史的大亏破过产的,想当年,顺驰盲目追求行业第一,投资扩张过快,结果遭遇2005年的调控就死了。

房地产企业,别看它现在赚了多少钱,那些都是当期利润而已!一旦遇到严厉调控,房价下跌,房产交易量下降,面对90%的负债率,那是直接死一死的节奏啊!

那么问题来了….

2018年,第一个出问题的大房企会是谁呢?拭目以待吧!
4、炒房客的噩梦刚开始,已经没有那么多钱支撑房价上涨了!

日前,央行数据公布,中国10月份M2(广义货币供应量)同比才增长了8.8%,增速再次创出新低。估计炒房客看到这个数据后,将两股战战,捂嘴发出一声惊呼!

同时,新增人民币贷款和社会融资规模也不及预期。

除了上个月稍微反弹,中国的M2增速已经持续9个月走低了。

对房地产,这次国家要拧紧水龙头了!

此前,大部分炒房客之所以敢使用杠杆,撬动大笔大笔的钱投到楼市,一个最重要判断,就是中国的印钞机,还将刷出更多的纸币。

既然满世界都是钱,触目之处充满了廉价的货币,那么,水涨船高,房价自然会节节攀升。

然而,这个8.8%的数据,不仅狠狠地打了这些炒房客的脸,更将让他们欲哭无泪!

全社会的资金河流的流速在放缓,而且放缓的程度是史无前例的。按以往的规律,一旦M2的增长放缓,楼市就将进入冰冻时期!

最近几年,中国GDP增速维持在7%左右,GDP总量约70万亿,每年新增GDP约5-6万亿。中国经济的规模足够大,但支撑这个庞大经济体的不是令人骄傲的实业,不是令人仰望的高科技,不是具有竞争力的产业,而是一个击鼓传花的游戏——房地产。

为了创造5-6万亿GDP,需要新增7万亿的房贷。虽然我们通过房地产把经济稳住了,但是付出了房价暴涨和增大金融风险的巨大代价。当房地产洪流走到今天,手里传的已经不是“花”,而是炸弹,是随时可能摧毁中国中等收入家庭财富的手雷。

国家严控楼市泡沫继续吹大,伤害国本。一方面榨干了居民的消费能力,废掉拉动经济的一驾马车;另一方面,害怕在美联储等世界主要央行的紧缩预期下,货币被突然抽走,房地产空中解体,引爆金融危机。

所以,对于当前的楼市,政策层面希望通过限售,控制疯狂上涨的房价,同时锁死这些年M2疯长超发的货币,因为只有这些资金无法套现流出,汇率才能保持稳定,消费品市场才不会出现大通胀滔天货币形成的洪水威胁才能减小;但是又不希望房地产就此熄火,所以同时鼓励建设大量的公租房,保证一定的房地产开工规模,确保GDP增速不至于断崖式下跌。

14亿人坐拥300万亿房地产,但是,现在14亿人只有26万亿净存款,房价怎么推上去?

一旦推不上去,遇到持续抛盘,会是什么结局?

这也意味着,有史以来超级大泡沫,要被刺破了,留下的岂止是一地鸡毛,更可能是漫无边际的沼泽,投机炒房客永生无法走出!

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房产税开征露真容:楼市大撤退正式打响

这几年,不管是限贷、限价还是限购、限售,楼市调控屡调屡涨,归根结底,还是杀招不够狠,调控的决心不够大。所以每次调控,反而成为房价疯涨的契机,所以民间才有了“楼市调控就是空调”的戏谑说法。

有一个楼市调控的大杀手锏,不管是楼市调控部门,还是开发商、购房者,全都异常关注,只是一直没有定论。就像天际线上的一头灰犀牛,总觉得很遥远,威胁不大。如今,这头灰犀牛已经奔跑到了眼前,随时都可能将房民撞得人仰马翻,不得不正视了。这头灰犀牛就是——房产税。

2017年12月20日,中国财政部部长肖捷在官方的“人民日报”撰文《加快建立现代财政制度》。洋洋洒洒4000字的篇幅,讲述了加快建立现代财政制度的意义、财税领域改革的成绩、以及需要遵循的原则等等。文章说,要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,明确房产税将在2019年完成立法,2020年进行实质性征收。并重点明确,“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。

这意味着,自上世纪90年代末开启的住房商品化以来,原来一直持续20年的营业税正式结束,大国正式和国际接轨,对70年使用期限的房子征收房产税,大国正式进入了房产税时代。房产税将大幅增加房屋的持有成本,为世界“第一大泡沫”的大国楼市添上最后一根稻草。

在美联储10月开启缩表、12月继续加息和12月通过税改的背景下,全球的产业资本和金融资本必然蜂拥流入美国,对全球金融形成抽血效应。那些近年来成为美元投资目的地的新兴市场国家,无疑是资本外流的重灾区。打压资产泡沫、提前卧倒对抗美元紧缩造成的全球流动性黑洞,防止资产价格崩塌的硬着陆风险,是世界上绝大部分国家的应对之策,这也是当前利率上升、降杠杆和金融监管的大背景。

房产税的开征,首先冲击的是买房的需求端。人类的知识和判断,多半都是从经验归纳得来的。比如,人们总以为太阳明天会照常升起来。在过去的10年里,中国的楼市、特别是一线城市的房价大幅飙升,上海平均房价从每平方4500元涨到近来的42000元,尽管政府对楼市调控多年,但结果却出现了房价越调越高的现象。

所以,目前绝大多数中国百姓都认为,房子是永远不会跌的,大国政府决不会让房价跌下来,因为政府在以前出台鼓励百姓购房的政策时,已经为房价的只涨不跌背书了,这也是但凡房价下跌就会有人拉横幅抗议的原因。甚至,有专家都认为,房价一跌大国经济就不行了,政府会想尽一切办法,为高房价兜底,保增长。这也是绝大部分人飞蛾扑火,利用高杠杆零首付投入楼市的原因。

姑且不论以上论点是风险还是谬误,而开征房产税,无疑会增加购房者的持有成本,或许能够起到抑制资产价格泡沫的作用。同时也是调整贫富悬殊见效最快、操作最方便的财富调整方案,就好似个人所得税,关键在于起征点:

首先,向最富有的群体征收房产税,估计会以家庭为单位,第一套自住房免征,从第二套自住房开始征税,然后税率会阶梯式上升,即第三套自住房税率要高于第二套自住房,房子越多,则税率越高,依此类推。

其次,中国的住房占有率全球最高,已经超过了90%。一旦开征房产税,将增加第二套房子的持有成本,拥有三套房子的投机者很有可能抛售。不管是准备购房的刚需人士还是投资者,必然会在房产税面前止步;多套房子的投机者会踯躅不前,甚至会仓皇抛售。这样一来,供应量增加、需求减少势必引发它降价。有学者推测,绝大部分城市房价会因此下降55%以上,基本上是腰斩。

一旦房地产行业萧条起来,最先受到损害的就是地方政府。当前,地方财政收支对房地产市场的依赖程度过高,即所谓的“土地财政”问题。数据表明,1999-2015年间,中国的土地出让金和房地产相关税费占房价总比重为60%-80%,2016年土地出让金达到3.75万亿元。据估算,当前房地产的土地出让金支撑起了地方政府70%的财政收入。即便如此,2016年大国财政赤字仍然超预算6000多亿,用“骇人听闻”一词来形容一点都不过分。

一旦房地产坍塌,土地出让金会大幅缩水,基本上县级以上的地方机构都要停摆,而房地产税正好补全了“土地财政”的窟窿,成为未来地方政府运行的支柱税源。

总之,从欧美上百年经验看,房地产税对高房价有致命杀伤力,大国房地产税的开征必然将大幅打压房地产销售市场,不管是对购买方还是销售方,持有房屋的成本将大幅增加。

如果说以前的四限措施不能让购房者看到实打实的坏处,不能给房地产泡沫致命的一击,那么房地产税的开征,就必然能够让投资房屋的炒家们踏踏实实感受到,高额的房产税将成为一个极其沉重的负担,手上的房子就是一个烫手山芋,从而开启新的抛售潮。

而这个抛售潮,很可能出现在即将到来的2018、2019年——楼市大撤退正式打响!